Ризики купівлі та продажу сільськогосподарської землі в Україні?
або
Хто більше обізнаний: селяни чи науковці і депутати, щодо купівлі та продажу землі???
В останні місяці проводиться багато дискусій з питань земельних відносин та земельної реформи в Україні. Багатьма науковими установами та громадськими організаціями проводяться дослідження в формі опитувань, щодо купівлі та продажу землі, серед яких виділяються дослідження Інституту економічних досліджень та політичних консультацій в рамках проекту «Об’єднаємося заради реформи (UNITER)», що фінансується Агентством США з міжнародного розвитку (USAID) і Проект USAID АгроІнвест. Активну участь в цих дослідженнях приймає «Агросвіт України» та Навчальний центр Національної асоціації с/г дорадчих служб України.
Наведемо деякі витримки із цих досліджень:
«…Результати опитування демонструють, що рівень підтримки мораторію на купівлю та продаж с/г землі серед землевласників практично не змінився за рік проведення моніторингу. Землевласники, тобто селяни, переважно підтримують мораторій. Частка с/г виробників, які підтримують мораторій на продаж землі, менша, ніж відповідна частка землевласників. До того ж, до 3-ї хвилі опитування вона зменшилася вдвічі порівняно із 1-ю хвилею.
За останній рік очікувана вартість землі, за оцінками землевласників, зросла в кожній області. Частка землевласників, які хотіли б продати землю, досягла максимуму у третій хвилі опитування. Проте їхньою основною умовою є прийнятна ціна та виплата всієї суми зразу. Разом з цим, все більше с/г виробників, а це близько 85% вказують, що такі умови перешкоджатимуть їм у купівлі землі.
Половина землевласників, опитаних у третій хвилі моніторингу, повідомили, що зустрічалися із складнощами при оформленні прав власності на присадибну земельну ділянку чи на земельну ділянку для ведення товарного с/г виробництва. Ці труднощі пов'язані із високим рівнем корупції: землевласники, які знайомі із неофіційними платежами при реєстрації прав на землю, частіше повідомляють про те, що у них виникають проблеми із виготовленням необхідних документів. Зокрема, корупція підвищує ціну оформлення державного акту на землю.
С/г виробники по-різному оцінюють проведену земельну реформу. С/г підприємства більш, ніж фермери, схильні погоджуватися з тим, що при реформуванні земельних відносин потрібно було дозволити вільно купувати та продавати землю. Натомість фермери частіше від інших с/г виробників вважають, що варто було не проводити приватизацію землі, а залишити її у державній власності для передачі в оренду. Серед фермерських господарств та с/г підприємств найбільш поширені та актуальні такі проблеми, як нестабільність державної аграрної політики та брак державної підтримки.
При знятті мораторію на продаж земель с/г призначення існує реальна загроза того, що вільний ринок землі призведе до швидкої концентрації ділянок в руках обмеженої групи заможних українців за низькими цінами. Однією з причин є те, що ринок землі в Україні є дуже непрозорим. Ймовірно, що група потенційних покупців буде обмежена відносно малою кількістю заможних, з налагодженими зв'язками покупців, які будуть зацікавлені купити землю найдешевше. З іншого боку, власники с/г земельних ділянок (тобто, велика група сільських жителів), за великим рахунком, недостатньо проінформовані щодо своїх прав та обов'язків, і, таким чином, часто потрапляють в інформаційну залежність.
Більшість землевласників негативно ставляться до зняття мораторію на купівлю та продаж с/г землі. Решта допускають вільний ринок землі за відповідних соціально-економічних умов.
Землевласники не бажають продавати землі, хіба що за умови отримання всієї суми коштів відразу. Проте це все частіше виступає перешкодою для с/г виробників, які розраховують на розстрочку і знижену Ціну.
Моніторинг показує, що землевласники оцінюють землю дорожче, ніж с/г виробники. За останній рік ціна на землю згідно з оцінками землевласників зросла у всіх областях, де проходив моніторинг. Станом на 2018 рік середня очікувана ціна 1 га землі становить від 6500 до 7800 дол.
Як і в двох попередніх хвилях опитування, найдорожче оцінюють землю землевласники Дніпропетровської області. На їхню думку, 1 га землі повинен коштувати 7800 дол. США.
Найдешевше оцінюють землю станом на сьогодні землевласники Хмельницької області. Їхня орієнтовна ціна землі складає 6500 дол. США. Проте і ця сума є більшою у порівнянні із попередньою хвилею опитування, в якій середня оцінка землі на Хмельниччині становила 6250 дол. США.
Чи купуватиметься та продаватиметься земля?
Якби в Україні можна було купувати землю, купити її виявилося б досить складно. Три хвилі опитування підтверджують, що землевласники не бажають продавати земельні ділянки, а якщо бажають, то, як правило, просять відразу повну суму коштів за них. А для с/г виробників такі умови не завжди є прийнятними: значна частка з них бажає купувати землю в розстрочку, при чому абсолютна більшість не готові платити за неї ринкову ціну.
Більшість українських селян, як і раніше, виступають за продовження заборони на купівлю-продаж земель сільськогосподарського призначення. З мораторієм вони пов’язують сподівання на те, що ніхто не зазіхатиме на їхні гектари, отримані у вигляді паю і з яких у нинішніх непростих економічних умовах змушені годуватися.
Серед селян існує острах приходу чужих власників, приходу великого капіталу, який витіснить із ринку фермерів, занепокоєння, що заможні люди, які скуплять за безцінь землі, збагатяться ще більше, і при цьому не піклуватимуться про якість використання земель.
Отримані результати красномовно показують настрої селян у період тривалої економічної кризи. В цих умовах земля залишається найсерйознішим стабілізуючим фактором, її власник завжди знає, що тримає в руках капітал, який допомагає та допомагатиме вистояти в непрості часи. Тому експериментувати з її купівлею-продажем українці не поспішають.
Деякі учасники громадських слухань із числа науковців і депутатів вважають, що селяни не бажають продавати свої земельні паї із-за низької інформаційної обізнаності.
Ми впевнені, що це далеко не так.
Селяни добре розуміють, що земельна реформа призведе до знищення фермерства і кооперативів, руйнації і занепаду соціальної сфери, знищення села та зростання безробіття, яке вже перетнула допустиму риску. Ось чому на селі процвітає така бідність.
Найпотужніший гравець на ринку земельних відносин — це власники агрохолдингів, представлені в нинішньому скликанні парламенту як персонально, так і близькими й далекими родичами. Вони активно лобіюють відкриття ринку землі й категорично проти обмежень розмірів угідь.
На даний момент із більш ніж 41 млн га земель сільськогосподарського призначення в приватній власності перебуває порядку 31 млн га, у державній — 10,5 млн га. (Остання цифра – це відносна величини по статистиці, але в реальності вона значно менше. Тож не випадково учасникам АТО інколи виділяють землю, що відведена під цвинтарі). Найбільший інтерес викликає ринок оренди, який сформований за рахунок розпаювання земель між 7 млн власників (у середньому по 4 га на пай).
Агрохолдинги готові купувати землю не за ціною, що просять власники, а не більше 10 тис за 1 га, і то в розстрочку на 5-10 років.
«…Таким чином, найбільші аграрні холдинги країни перебувають у досить складній парадигмі між дешевими активами (у першу чергу на землю) і ризиками нового політичного циклу, причому ситуація збільшується вимогами міжнародних донорів щодо продажу ринку й допуску на нього іноземних інвесторів. У випадку "ручного", контрольованого монополістами, відкриття ринку землі параметри продажу не перевищать 10 тис. грн за гектар ріллі, але для цього необхідно:
а) не допустити на ринок іноземних інвесторів і купити все самим;
б) усі учасники скупки повинні дотримувати певних правил гри й не застосовувати схованих методів конкуренції для переманювання продавців землі.
У такому випадку для скупки 6 млн га українським агрохолдингам знадобиться приблизно 60 млрд грн, або 2 млрд євро, що при певній напрузі їм по кишені, якби не острах зміни політичних еліт, недовіра один до одного й тиск із боку Заходу.
Природно, 60 млрд грн — це занадто мала плата за розкриття ринку землі обсягом 6 млн га, яка не принесе відчутного ефекту ні економіці, ні доходу власникам землі (виторг від продажу паю в 3–4 га складе 30–40 тис. грн., а це та ж сама сума грошей, яку отримає селянин здаючи в оренду свій пай протягом 3-4-х років). Таким чином, модель "ручного" ринку несе в собі масу політичних, економічних, соціальних і схованих конкурентних ризиків…» Олексій КУЩ
Тож як кажуть в народі: «Ні Богу кочерга – ні чорту свічка». До цього варто додати, що при знятті мораторію на продаж землі с/г призначення в черговий раз суттєво обвалиться курс гривні.
Чергове продовження мораторію на продаж земель с/г призначення наприкінці минулого року вже встигло обрости різними трактуваннями. Як це звичайно відбувається в нашій економічній практиці останніх років, кращі досягнення економічної наукової думки були використані для доказу прямо протилежних тверджень.
Так, прихильники негайної земельної реформи як доказ своєї правоти приводять дані щодо того, що у всіх розвинених країнах ринок землі уже є.
Але в даному випадку принципове значення має технічне питання, таке як завершення формування цифрового геокадастра. З одного боку, є думка, що ринок можна запускати, а кадастр продовжувати формувати в міру того, як власники будуть робити угоди із землею. З іншого боку — не менш логічно виглядає пропозиція спочатку сформувати кадастр, а вже потім починати торгувати землею.
Є і ще багато питань, щодо повнокровного функціонування обслуговуючих і виробничих кооперативів. Та якщо навіть усі вони будуть вирішені я не бачу перспективи в кооперативному і фермерському русі, бо залишається поза увагою найголовніше питання - це власність на землю.
Заводи і фабрики робочим, а земля селянам - це найдурніше досягнення незалежної України.
Приватизація, яку потім народ України охрестив «прихватизацією», відкрила дорогу до створення трастових компаній, у джерел яких стояло немало і сучасних політиків, захоплювання заводів і фабрик, риболовецьких і торгових кораблів, державних дач і санаторіїв, вивозу за кордон всього, що тільки можна вивезти…
Щоб уникнути кримінальної відповідальності депутати Верховної Ради прийняли Закон «про недоторканість депутатів», який вони бояться втратити і на сьогоднішній день, бо нинішні депутати стали ще більшими рвачами, ніж їх попередники.
За лічені роки промислово розвинена Україна з потужним військово-промисловим комплексом та великим науковим потенціалом скотилася до рівня африканських країн, а після так званої революції гідності ще нижче. Майнові іменні сертифікати, які отримали усі мешканці України успішно перекочували до сотні людей, які в короткий термін перетворилися в мільйонерів і мільярдерів. Заводи і фабрики порізали на металобрухт, який вивезли за кордон, а землю на якій вони знаходилися розпродали під забудови. Далі, за участю владних структур відбувалися рейдерські захоплення підприємств, що залишилися на плаву.
Тепер настала черга земель сільськогосподарського призначення. Уявіть собі на хвилину, що мораторій знятий і розпайована земля перейшла у вільний продаж. За 3-4 роки наші поля будуть схожі на польські, з межами через 10-20-30-50 м, а в кращому випадку через 100 метрів. А ще точніше, вони будуть нагадувати решето з великою кількістю доріг.
Враховуючи дуже слабий професійний рівень працівників нашої новоспеченої поліції, прокуратури і СБУ, різко зросте криміногенне середовище в сільській місцевості: будуть горіти хати і господарчі споруди; вбивства і викрадення та зникнення людей будуть нагадувати 90-ті роки минулого століття. Саме таке може траплятися з людьми, які не побажають розстатися зі своїми паями чи не захочуть поділитися отриманими грошами за принципом «Попандопала». Фермери, що орендують землю у власників паїв, залишаться без землі і абсолютна більшість із них збанкротує. Дехто може сказати, що у фермерів буде право придбати землю.
Але за що???
Ще складніша ситуація буде з обслуговуючими і виробничими кооперативами. Будуть зруйновані навіть ті кооперативи, які є на сьогоднішній день.
З руйнацією фермерства і кооперативів занепаде соціальна сфера на селі, яка утримується на плаву саме за рахунок фермерів і кооператорів. Катастрофічно збільшиться безробіття на селі, що призведе до поширення кримінальних злочинів.
Володарями землі стануть представники агрохолдингів і кримінальних структур, яких не цікавить ні соціальна сфера на селі, ні безробіття селян, ні майбутнє мешканців України.
У них один Господь бог - гроші. А якщо щось і зроблять для людей на копійку, то будуть кричати на весь світ, що доклали мільйон, а то й більше (щось на зразок депутатів Верховної Ради, незалежно від фракцій і партійної належності).
Це звичайний прогноз і хтось може в нього не повірити, як в прогноз українського метрологічного центру. Але згадайте попередні прогнози, що друкувались на шпальтах журналу «Агросвіт України» і на сайті www.auv.com.ua : коли Юлія Володимирівна оголосила про повернення населенню 1000 грн. із боргу радянського ощадбанку редакція спрогнозувала інфляцію, яка відбулась з помилкою на одну десяту (прогнозувалась інфляція 24,5%, а офіційно визнана владою 24,4%); коли в свій час упала вартість бензину на 30%, то Уряд верещав, що це його заслуга, а в журналі Агросвіт України був надрукований прогноз збільшення його ціни через два місяці до одного долара і це відбулося з точністю до чотирьох днів; редакція попереджувала про банкрутство банків і це відбулося (причина банкрутства банків - високі депозити, видача «лівих» кредитів і повна відсутність контролю зі сторони Державного Національного банку України). До речі, зараз знову спостерігається побудова пірамід банками і відсутність контролю зі сторони Державного Національного банку України. Самі посудіть, якщо призначаються високі депозити, то це вже говорить про те, що банк створює піраміду, яка може рухнути в будь-який момент. Незрозуміло тільки - чому цього не бачить керівництво Національного банку України? Повністю збулись прогнози по виборам депутатів до Верховної Ради України, зміни кліматичних умов, розпочатку буму на органічну продукцію в Україні, цінову політику щодо вартості сільськогосподарської продукції, зменшенню прошарку середнього класу, падінню рейтингу Тягнибока, Кличко, Авакова, Яценюка, Гройсмана, Порошенко та партій Свобода, Народний фронт і БПП.
Завершувалися ці прогнози словами, що ми будемо раді, якщо це не збудеться, але, на жаль, такого ні разу не сталося.
Усі прогнози базуються на глибокому аналізі економічної і політичної ситуації в Україні і світі.
Тож висока вірогідність, що збудуться прогнози, щодо подальшого розвитку фермерського і кооперативного руху та наслідків від продажу землі.
Чи є якийсь розумний вихід із цієї ситуації???
Вихід завжди є і знаходиться він там само де і вхід.
Зрозуміло, що розпаювання земель відбулося, але якщо мислити не так як Гройсман і Порошенко, а по державницькі і думати про майбутнє наших дітей, внуків, правнуків, то потрібно зробити наступне:
І. Необхідно повернути в державну власність усі землі, ліси і води України шляхом викупу не по ринковій, а по номінальній вартості, яка зазначена в державних актах з індексацією на даний момент. Дехто може заперечити, заявивши, що у держави немає необхідних коштів або, чому мають викуплятися за номінальною вартістю землі, що куплені у селян раніше?
Шановні, ми всі знаємо як купувалися паї та інші землі, коли існував мораторій на продаж землі. В основному, це були і є на сьогоднішній день кримінальні оборудки через підкупні суди, через відкати чиновникам і навіть підставних осіб тощо. Тож було б справедливо повернути усю землю в державну власність, в тому числі і під забудовами в містах.
Дійсно, на сьогоднішній день у держави немає необхідних коштів, але ж можна викупити усі землі протягом десяти років через грошові земельні облігації, з індексацією інфляції гривни на день виплати. Це був би чудовий стримуючий фактор і до інфляції гривни. Або викупляти ту землю, яку хоче людина продати. А продаж землі в приватні руки категорично заборонити.
До речі, прихильники негайної земельної реформи як доказ своєї правоти приводять дані щодо того, що у всіх розвинених країнах ринок землі уже є й успішно функціонує. Погоджуюся, воно так і є, але чому ми вічно переймаємо найгірші приклади, а не найкращі. Чому ці оратори в обличчі депутатів і урядовців не скористаються прикладом Великобританії, яка вже викупила в державну власність біля 95% земель. Над прикладом Великобританії уже замислюються і інші країни.
ІІ. Гроші для виплати по облігаціям будуть надходити в державну казну від оренди землі, лісів, водного фонду та земель під забудовами в населених пунктах, містах і під дачними ділянками. Можна надавати землі, ліси і водойми в оренду за рахунок погашення облігацій. Тож гроші не проблема, навіть в період економічної кризи. Було б тільки бажання…
ІІІ. Пропонується наступний порядок надання в оренду земель сільськогосподарського призначення:
1. Землі, ліси, водойми надавати в оренду на термін до 49 років.
2. Враховуючи, що в Україні уже розпочався бум на органічну продукцію, то і правом першості мають користуватися ті фермери, кооперативи, агрофірми і агрохолдинги, які зобов’язуються не пізніше, ніж через три роки вирощувати органічну продукцію за вимогами і сертифікацією ЄС. Це має бути прописано в договорі на оренду землі і в випадку не виконання цих умов Договір автоматично без рішення суду розривається в односторонньому порядку. Це сприятиме відродженню родючості ґрунтів та збільшенню тривалості життя усіх мешканців України. Окрім цього Договір може бути розірваний в односторонньому порядку при зменшенні родючості ґрунтів більше, ніж на 5%.
3. В другу чергу надавати землю в оренду фермерам, що мешкають (зареєстровані) на селі (перехід на отримання органічної продукції через 5 років).
4. В третю чергу надавати землю в оренду членам обслуговуючих і виробничих кооперативів.
5. В четверту чергу - усім, хто побажає зайнятися фермерством на площі до 100 га та тепличним господарством (місце реєстрації на селі необов’язкове, перехід на отримання органічної продукції через 5 років).
6. В п’яту чергу - агрофірмам (перехід на отримання органічної продукції через 5 років). При наданні в оренду понад 100 га, потрібно утримувати не менше 1 голови ВРХ на кожні 5 га, або сплачувати відповідний податок за відсутність ВРХ. Якщо угода не виконується протягом 3-х років - Договір розривається в односторонньому порядку.
7. В шосту чергу агрохолдингам, що уже мають більше 1 голови ВРХ на кожні 5 га орендованої землі. Перехід на отримання органічної продукції через 5 років.
8. В сьому чергу агрохолдингам, які не мають ВРХ, але будуть мати його через три роки із розрахунку 1 голова ВРХ на кожні 5 га. Перехід на отримання органічної продукції через 5 років.
9. За відсутність установленої кількості голів ВРХ фермери, агрофірми і агрохолдинги з моменту отримання землі в оренду мають сплачувати державі по 5 тис грн. в рік за кожну відсутню голову ВРХ.
10. Ліси і водойми надавати в оренду в першу чергу тим, хто орендує їх на даний час або є їх власником з дотриманням встановленої продуктивності і екологічних вимог. При недотриманні встановленої продуктивності і екологічних вимог Договір розривається в односторонньому порядку.
11. При встановленні нового порядку оренди землі усі пільги без виключення мають бути відмінені. Платити за оренду землі повинні усі без виключення, в тому числі і родини депутатів Верховної Ради України та членів Уряду і Президента України.
Саме такий підхід дасть можливість в короткий термін покращити зайнятість сільського населення, поліпшити розвиток соціальної сфери на селі, наповнити внутрішній ринок якісною продукцією, збільшити тривалість життя мешканців України, отримати конкуренто спроможну сільськогосподарську продукцію для експорту на зовнішні світові ринки та отримати стабільне додаткове наповнення державного бюджету.
Вирішиться ще одна болюча проблема - це розширення мегаполісів міст, будівництво кільцевих доріг навколо них, мостів, автомагістралей тощо. В цих випадках орендарям земель будуть надаватися рівнозначні ділянки в іншому місці та надаватиметься грошова компенсація на перезабудову.
Чи буде Україна мати гарне майбутнє - залежить від нашого Уряду, депутатів Верховної Ради і Президента України, який має величезний вплив як на Уряд, так і на депутатів Верховної Ради України.
Якщо влада не прислухається до наданих рекомендацій, то ми і далі будемо латати дірки та кивати на війну, світову економічну кризу, погодні катаклізми, епідемії, непристойні дії опозиції тощо. А наміри, щодо розвитку кооперативного і фермерського руху стануть черговою гарною казкою про світле майбутнє українського народу…
Володимир Тарасюк, експерт дорадник